Thiếu tin tưởng chủ đầu tư vì pháp lý "mập mờ"
Qua tìm hiểu của Báo Nhà báo và Công luận, ngày 29/8/2024, TAND TP HCM đã xét xử phúc thẩm công khai vụ án “Tranh chấp hợp đồng dân sự”, giữa nguyên đơn là 4 khách hàng bà C.P.L (SN 1985), ông N.H.T (SN 1977), bà Đ.T.N (SN1984) và bà T.L.H (SN 1966). Đây là những khách hàng đã mua nhà tại các khu chung cư A5 và A6 tại Celadon City (Dự án Khu liên hợp thể dục thể thao và khu dân cư Tân Thắng, phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú, TP HCM). Còn bị đơn trong vụ án là chủ đầu tư Công ty Cổ phần Gamuda Land HCMC (Gamuda Land).
Căn cứ theo nội dung đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như phiên tòa sơ thẩm, nhiều nguyên đơn cho biết nguyên nhân khởi kiện đến từ việc chủ đầu tư Gamuda Land có dấu hiệu không rõ ràng trong tư vấn và công khai pháp lý của dự án, khiến quyền lợi của khách hàng bị xâm phạm.
Đơn cử trường hợp nguyên đơn T.L.H, khách hàng này đã ký hợp đồng mua bán 8 căn hộ tại các khu Diamond Alnata, Diamond Alnata Plus, Diamond Centery, khu Glen tại Brilliant và đã thanh toán cho Gamuda Land số tiền hơn 26 tỷ đồng. Đáng chú ý, trong đó có một hợp đồng mua bán căn hộ tại khu chung cư A5 được ký vào ngày 1/7/2019, trước cả thời điểm chủ đầu tư này được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng cho khu này gần 2 năm.
Celadon City là một trong những dự án lớn của Gamuda Land tại Việt Nam
Theo nội dung đơn khởi kiện và diễn biến tại tòa sơ thẩm, khách hàng này cho biết sau khi phát hiện chủ đầu tư Gamuda Land có vi phạm trong việc kinh doanh bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư này cũng bị xử phạt vi phạm hành chính theo biên bản số 77/BB-VPHC ngày 16/2/2023 của Thanh tra Sở Xây dựng TP HCM; Quyết định xử phạt 1426/QĐ-XPHC ngày 13/4/2023 của UBND TP HCM,… Do đó, khách hàng này nhận thấy không đủ tin tưởng đối với chủ đầu tư nên đã yêu cầu thanh lý toàn bộ hợp đồng mua bán nhưng phía Gamuda Land không có thiện chí giải quyết.
Ngoài ra, khách hàng này cho rằng, trong văn bản 6351/SXD-PTN&TTBĐS ngày 8/5/2023 của Sở Xây dựng TP HCM xác nhận 160 căn hộ thuộc khu chung cư A5 và 1.153 căn hộ thuộc khu chung cư A6 đủ điều kiện mở bán. Tuy nhiên, các căn hộ đều không chịu sự điều chỉnh của các văn bản liên quan đến điều kiện mở bán của dự án. Do đó, bà T.L.H yêu cầu phía Gamuda Land phải hoàn trả gốc và thanh toán tiền lãi chậm trả.
Hay với nội dung đơn kiện và lời khai trong phiên sơ thẩm của ông N.H.T, một khách hàng mua căn hộ tại khu Diamond Centery nêu rõ, khi ký hợp đồng mua bán đã được nhân viên tư vấn giới thiệu và cam kết sản phẩm đáp ứng đủ về pháp lý, thủ tục đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng mua bán, ông này mới được biết chủ đầu tư Gamuda Land chưa được cấp phép đối với căn hộ đã giao dịch.
Trước đó vào năm 2023, nhiều khách hàng đã yêu cầu Gamuda Land phải thực hiện phạt chậm bàn giao hoặc yêu cầu thanh lý hợp đồng.
Nhận thấy việc chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật khi mở bán căn hộ khi chưa có đủ điều kiện mở bán, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích của khách hàng, ngày 15/3/2023, ông N.H.T đã gửi thông báo đề nghị thanh lý hợp đồng đến Gamuda Land. Đến ngày 27/3/2023, chủ đầu tư này phản hồi không đồng ý thanh lý hợp đồng nhưng không giải thích rõ ràng các vấn đề pháp lý của căn hộ được nêu ra trong đơn.
Do đó, ông N.H.T đã khởi kiện yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng mua bán căn hộ đã giao kết với Gamuda Land là vô hiệu, yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả lại số tiền gốc và bồi thường thiệt hại theo mức lãi suất ngân hàng.
Không chấp nhận phản tố từ phía Gamuda Land
Tại phiên tòa phúc thẩm, TAND TP HCM đã giữ nguyên quan điểm của tòa sơ thẩm về việc các bên ký hợp đồng mua bán căn hộ khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép mở bán là vi phạm Điều 6 và Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS, quy định về điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai. Riêng hợp đồng mua bán giữa bà T.L.H ký với Gamuda Land ngày 1/7/2019 thuộc khu chung cư A5, trước thời điểm được cấp giấy phép xây dựng đã vi phạm Khoản 1, 2 Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS.
Do đó, nhận định của cấp sơ thẩm là phù hợp và tuyên bố các hợp đồng mua bán căn hộ đã ký giữa khách hàng và Gamuda Land vô hiệu là có căn cứ. Gamuda Land có trách nhiệm hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận cho khách hàng.
Về việc xác định lỗi làm cho hợp đồng mua bán vô hiệu, nguyên đơn cho rằng bị đơn cung cấp thông tin dự án không đầy đủ, thiếu trung thực và tin tưởng vào uy tín của chủ đầu tư Gamuda Land. Đồng thời phía nguyên đơn xác nhận có tìm hiểu các văn bản pháp lý của dự án nhưng không thể biết hết các loại văn bản đầy đủ của dự án khi đưa vào kinh doanh là không có cơ sở, bởi đây là thông tin được đăng tải công khai.
Mặt khác, phía Gamuda Land cũng có lỗi khi chỉ công khai thông tin về sản phẩm mà không công khai tính pháp lý về dự án đủ điều kiện mở bán. Do đó, HĐXX nhận định các bên cùng có lỗi ngang nhau trong vấn đề này.
Khu chung cư A5 của dự án Celadon City.
Kết thúc phiên tòa phúc thẩm, HĐXX đã tuyên xử như sau:
Chấp thuận yêu cầu khởi kiện của bà C.P.L, tuyên bố hợp đồng mua bán giữa bà này và Gamuda Land là vô hiệu. Buộc công ty này phải thanh toán toàn bộ số tiền gốc và tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ tính từ ngày 15/4/2023 đến ngày đầu xét xử phúc thẩm là 21/8/2024.
Chấp thuận yêu cầu khởi kiện của ông N.H.T, tuyên bố hợp đồng mua bán giữa bà này và Gamuda Land là vô hiệu. Buộc công ty này phải thanh toán toàn bộ số tiền gốc và tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ tính từ ngày 27/3/2023 đến ngày đầu xét xử phúc thẩm là 21/8/2024.
Chấp thuận yêu cầu khởi kiện của bà Đ.T.N, tuyên bố hợp đồng mua bán giữa bà này và Gamuda Land là vô hiệu. Buộc công ty này phải thanh toán toàn bộ số tiền gốc và tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ tính từ ngày 23/5/2023 đến ngày đầu xét xử phúc thẩm là 21/8/2024.
Chấp thuận yêu cầu khởi kiện của bà T.L.H, tuyên bố hợp đồng mua bán giữa bà này và Gamuda Land là vô hiệu. Buộc công ty này phải thanh toán toàn bộ số tiền gốc và tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ tính từ ngày 20/4/2023 đến ngày đầu xét xử phúc thẩm là 21/8/2024.
Không chấp nhận yêu cầu phản tố từ phía Gamuda Land về việc buộc các nguyên đơn tiếp tục thực hiện các hợp đồng mua bán căn hộ đối với khu chung cư A5 và A6.
Các bên có nghĩa vụ thi hành các nội dung trên ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. Ngoài ra, kể từ ngày các nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án mà phía Gamuda Land không chịu thi hành, thì hàng tháng còn phải chịu thêm lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 BLDS 2015.
Báo Nhà báo và Công luận sẽ tiếp tục cập nhật thông tin liên quan đến vụ việc.
Theo giới thiệu trên website công ty, Gamuda Land là bộ phận phát triển BĐS của Gamuda Berhad, tập đoàn, xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng hàng đầu Malaysia. Bước chân vào thị trường Việt Nam từ năm 2007, Gamuda Land hiện đang đầu tư hai khu đô thị là Gamuda City quy mô 274 ha tại quận Hoàng Mai, Hà Nội và Celadon City rộng 82 ha tại quận Tân Phú, TP HCM.
Ngoài ra tại khu vực phía Nam, công ty này còn liên quan đến các dự án khác như khu căn hộ Eaton Park (đường Mai Chí Thọ, TP Thủ Đức); khu căn hộ Elysian (đường Lò Lu, TP Thủ Đức) và Artisan Park (Bình Dương).
Lê Phong
