Theo đó, tài sản đang tranh chấp nhưng được NCB - Chi nhánh Bình Dương đem bán đấu giá là lô đất có diện tích 200m2 thuộc thửa 512 – 1019 tờ bản đồ số 9 (TL02/CT-UB) tọa lạc tại phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân. Công ty TNHH Dịch vụ Đấu giá Vạn Thành An (Công ty Vạn Thành An) tổ chức bán đấu giá.
Lô đất đang tranh chấp được đem bán đấu giá.
Người trúng đấu giá là bà Luyện Thị Tú Anh với mức trúng đấu giá hơn 19 tỷ đồng. Thời điểm trúng đấu giá tháng 10/2018. Bà Tú Anh đã thanh toán đủ số tiền trên vào ngày 16/10/2018.
Tòa hai cấp buộc ngân hàng trả lại tiền cho người trúng đấu giá
Theo hồ sơ vụ việc, thửa đất trên là tài sản đang tranh chấp được TAND TP. Hồ Chí Minh ra thông báo thụ lý số 1019/TB-TLVA ngày 10/11/2017 giữa nguyên đơn là vợ chồng ông Nguyễn Minh Hùng và bà Dương Thị Don, bị đơn là bà Trần Thùy Trang. Ông Hùng, bà Don là chủ đất được cấp chủ quyền từ năm 2005. Thế nhưng đến tháng 11/2011, khu đất trên được UBND quận Bình Tân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài khác gắn liền với đất số CH 01827 cho bà Trang.
Ngày 29/3/2012, bà Trang và Ngân hàng TMCP Nam Việt - Chi nhánh Bình Dương (nay là NCB) đã ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói trên để đảm bảo cho khoản vay 20 tỷ đồng của Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Thủy Tiên.
Ông Hùng bà Don khởi kiện bà Trang yêu cầu tòa công nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ khu đất đã cấp cho ông bà từ năm 2005; Hủy giấy chứng nhận đã cấp cho bà Trang năm 2011…
Người có quyền vợi ích liên quan là bà Tú Anh có yêu cầu độc lập: Yêu cầu tòa hủy kết quả đấu giá tài sản của Công ty Vạn Thanh An đối với khu đất trên và tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 007706 ngày 17/10/2018 lập tại Phòng Công chứng Nguyễn Kim Chi, giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Cụ thể yêu cầu tòa giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: ngân hàng trả lại cho bà số tiền mua đấu giá hơn 19 tỷ đồng và bồi thường thiệt hại giá trị tài sản chênh lệch so với hiện tại là hơn 16 tỷ đồng.
TAND TP. Hồ Chí Minh đã ban hành bản án sơ thẩm (số 625/2022/DS-ST) ngày 16/5/2022 về tranh chấp quyền sử dụng đất; hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu. Tại bản án này, Hội đồng xét xử TAND TP. Hồ Chí Minh đã tuyên: Chấp nhận yêu cầu của bà Tú Anh về việc hủy kết quả đấu giá ngày 6/8/2018 giữa Công ty Vạn Thành An, Ngân hàng Quốc dân và bà Tú Anh; Do kết quả đấu giá bị hủy nên hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 007706 ngày 17/10/2018 lập tại Văn phòng Công chứng Nguyễn Kim Chi vô hiệu.
Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, Tòa tuyên ngân hàng phải bồi thường cho bà Tú Anh số tiền đã mua đấu giá hơn 19 tỷ đồng và tiền bồi thường hơn 8 tỷ đồng. Tổng cộng là hơn 27 tỷ đồng.
Mệt mỏi vì trúng đấu giá tài sản đang tranh chấp
Không đồng ý với bản án, ngày 25/5/2022, phía NCB đã có kháng cáo toàn bộ bản án.
Ngày 27/5/2022, bà Tú Anh kháng cáo đề nghị sửa bản án sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập của bà do bà không có lỗi trong việc mua bán tài sản đấu giá.
Tại bản án phúc thẩm của TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh (số 355/2023/DS-PT) ngày 19/6/2023, HĐXX tuyên xử: Giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Theo tài liệu, ngày 19/7/2023, Cục Thi hành án Dân sự TP. Hồ Chí Minh ban hành quyết định (số 3325/QĐ-CTHADS) quyết định thi hành án theo yêu cầu. Theo đó, trong vòng 10 ngày, người phải thi hành án (Ngân hàng NCB) có trách nhiệm tự nguyện thi hành án phải thanh toán cho bà Luyện Thị Tú Anh số tiền mua đấu giá tài sản hơn 19 tỷ đồng và tiền bồi thường hơn 8 tỷ đồng.
Quyết định nêu: Kể từ ngày bà Tú Anh có đơn yêu cầu thi hành án nêu NCB chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền nêu trên thì còn phải trả thêm cho bà Tú Anh tiền lãi tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán theo quy định tại Điều 357 và khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Ngày 28/7/2023, chấp hành viên Nguyễn Thị Hồng Vân đã tiến hành lập biên bản về việc giải quyết thi hành án. Tại buổi làm việc phía NCB cho rằng bản án phúc thẩm không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của NCB… Vì vậy NCB đề nghị cơ quan thi hành án xem xét tạm hoãn thi hành án theo quyết định đã ban hành. Phía NCB cho hay đã gửi đơn đến các cơ quan cao hơn để đề nghị xem xét, kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án trên.
Bà Tú Anh không đồng ý với ý kiến của đại diện NCB, không đồng ý hoãn thi hành án… “Vụ án đã kéo dài hơn 5 năm, phát sinh từ việc ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm đang có tranh chấp. Tôi đã phải vay ngân hàng số tiền 9 tỷ để mua tài sản, thế chấp căn nhà tôi đang ở và phải chịu lãi suất trong suốt thời gian qua. Tôi đã chịu quá nhiều thiệt hại nên việc thi hành án không thể kéo dài”, bà Tú Anh trình bày tại biên bản làm việc.
Ngày 7/8/2023, Chấp hành viên Nguyễn Thị Hồng Vân (Cục Thi hành án Dân sự TP. Hồ Chí Minh) đã có quyết định (số 331/QĐ-CTHADS) về việc phong tỏa tài khoản, tài sản đối với NCB – Chi nhánh Bình Dương số tiền hơn 27 tỷ đồng trong tài khoản số 117738 mở tại Ngân hàng Nhà nước VN – Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh.
Ngày 24/10/2023, Chấp hành viên Nguyễn Thị Hồng Vân có quyết định (số 35/QĐ-CTHADS) về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của NCB đối với tài sản: quyền sử dụng đất có diện tích 511m2, thuộc thửa đất số 2010, tờ bản đồ số 2 tại phường Thảo Điền (TP Thủ Đức).
Tuy nhiên, theo phản ánh của bà Tú Anh, hiện nay việc thi hành án đang bị tạm dừng lại.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Tiến - Văn phòng Luật sư Đại Quốc Việt - Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh, Hợp đồng bán đấu giá tài sản số 007706 ngày 17/10/2018 vô hiệu vì những lý do sau:
Thời điểm ký Hợp đồng thế chấp, người thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng khi Ngân hàng TMCP Quốc Dân tiến hành bán đấu giá thì bán cả đất và tài sản trên đất.
Ngân hàng TMCP Quốc Dân tiến hành lập Biên bản thu giữ tài sản đem bán khi chưa có sự đồng thuận của chủ sở hữu (không có sự tự nguyện bàn giao tài sản để xử lý của người vay). Điều 301 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết”. Như vậy, theo quy định Ngân hàng phải tiến hành khởi kiện trước khi tiến hành bán đấu giá tài sản.
Khoản 2 Điều 46 Luật đấu giá tài sản năm 2016 quy định “Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá”. Tuy nhiên, tại thời điểm bán đấu giá, Ngân hàng TMCP Quốc dân chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp có tài sản đấu giá theo quy định.
Ngân hàng TMCP Quốc Dân tiến hành thu giữ tài sản và đem bán đấu giá trong khi tài sản đang có tranh chấp (đã được TAND TP. Hồ Chí Minh thụ lý ngày 10/11/2017) là không đúng quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
……
b) Đất không có tranh chấp;”
Viết Dinh
